2013
09.05
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競売に入札しようと調査し、入札票に記入間でして、いざ振り込みという段階で辞めることを決定

コラム, 長期投資

今日は一日、競売や土地の購入で悩んでいた。

日本の土地はずっと下落しており、地方都市の土地は下げ止まらない。駅周辺の近隣商業地域で国道に面している土地で駐車場経営や看板経営したらどうだろうかと色々考えてみたものの、リスクとリターンがやはり合わない。

まず借り入れなしで競売を落札すると、つまり競売はローンが出来ないので現金一括で購入すると、収益がいきなりすべて所得となり、所得税が年収600万円以下なら20%掛かる。それ以外にも固定資産税が掛かる。

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だがこれは踏み倒しがない場合で、なおかつ自分で経営する場合である。不動産会社を仲介するとさらに儲からない。

今日は競売入札の申込書を書き、最後まで書いて明日、銀行に入札のお金を振り込むまで行っていたのだが、辞めた。ゴミとして丸めて捨てた。まず、駐車場経営は利回り6%もあればいい方だ。

だがJ-REITは5%の利回りがある。

ならばJ-REITの方が換金性もあって土地を保有するよりもいいだろうと思うが、REITは平気で半額まで不動産株に投資するのと同じようにあっという間に暴落する。上昇する確率の方が低い。

それもそのはず日本はデフレで土地価格は買ったあとにずっと下落する。公示価格も下がり続けている。バブル期と比較したら地方都市の駅前の土地はすごい勢いで下落して行っていることが分かる。

だから、保有して土地価格を買値で維持していると思いつつ、毎月駐車料金や家賃を稼げるとしたら、保有資産は自然に下落するので、つまり毎月分配型の投資信託を保有して、資金のもとを切り崩しているような状況になるわけである。

毎月、家賃で儲けているように思いつつ、投資回収は出来ない。運良く15年で満額回収できればいいが駐車場経営だと30年掛かる計算が多い。

しかも30年環境は良好で、駐車場の料金を踏み倒す人がいないことが前提である。

 

駐車場を支払わない、家賃を払わないで退去しない人が最悪である。空き家よりも大家が困難になるのがこのパターンである。

サラリーマン大家で家賃踏み倒されて出て行かない状況になっていたら、借り入れのローン返済が回らなくなって破産である。空き家ならば家賃を下げて広告を打って募集するという方法はあるが家賃を払わないで済むという状況を強制退去するには裁判費用、弁護士費用とそれ相当にお金が掛かる。

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駐車場経営も今の時代個人ではリスクがある。

勝手に不法駐車している人もいれば、廃車の車をそのまま駐車場に捨てていき、連絡が取れない人もいる。警察に相談しても所有権は相手にあるから、そのままにしておいてください。勝手に処分したら犯罪ですといわれる始末である。

 

こうなってくるとリスクをとってマイナスにわざわざ資金を減らし、元に回収するまで10年、20年としなくてもいい苦労をわざわざするのが不動産投資であることがよく分かる。

 

だから競売物件で最近、ちょっと不動産が安くなっていると入札金額も自分で決めて書類も書いて、いざ振り込みと言うところまで来て、辞めたのである。

日本では、いまどの投資をしても本当にない。儲かるようなものは本当に少ない。極小といえるくらい少ない。徹底的に探して調査してフィルターして、数年に1件、大当たりが出ればいいほどである。

その点、自分が買ってローンがない住宅はリーマンショック後の新興不動産の倒産が凄まじい中で値崩れし、本当に恵まれたタイミングであった。あのような相場はいまも来ていない。

 

投資して損をプラスマイナスゼロにすることが本当の投資という状況になりかねない。そして回収するまでに20年掛かるなど、全然、論外だ。現金でもってネットバンキングのボーナスキャンペーン金利でそこそこの金利をもらっている方がリスクがない。

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