2014
07.08
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日本では地方も都心も空き家が激増し問題化。シェアハウスなど、ゴーストタウン防止に政府が動く

投資分析

サラリーマン大家さんという本を本屋に行くと投資のところでよく見るのですが、自分は毎回忘れずに競売情報を見ています。既に日本の不動産投資は、個人が利益を出せるような状況ではないです。資金がある法人が高速回転で賃貸にせず、リフォームを激安で業者を抱えて、短納期で広告を使って、中古物件として売ることで成立します。

ボロい家を買って、賃貸にしても人は入りません。

よほど駅から良い立地以外は、アパートも半分、埋まらないというのもざらにあります。

日本で空き家激増!少子化が深刻化

http://www.sankeibiz.jp/business/news/140705/bsd1407050500009-n1.htm

全国で増え続ける空き家の利活用を促す動きが広がってきた。一戸建ての空き家などを部屋ごとに貸して複数の人たちが共同で生活する「シェアハウス」に転用する動きのほか、国家戦略特区による規制緩和を活用してアパートなど賃貸住宅の空き物件を訪日外国人客ら旅行者の宿泊場所として紹介する新サービスも始まる。人口減少に悩む自治体では、主に地域外の利用希望者に空き家を紹介する「空き家バンク」で後押しする。空き家の増加は地方だけでなく都市部でも深刻な問題となっており、利活用の取り組みで歯止めをかける必要がある。

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地方の中古物件は、先祖代々からの家は資産があり、わざわざ母屋をうるような人は、まだほとんどいません。

結婚していない息子、娘がいる家は今後どうなるかですが、投げ売りされているのはバブル期に建設し、その両親が亡くなっているとか、バブル期に地方へ家を建てたが民家が集中するところではなく、山林を切り開いたような辺鄙なところにあり、浄化槽など、条件が悪く、その物件を資金が無いため、リフォームもしないため外壁の防水も一切、手を掛けないことで水漏れなどひどい有様です。

 

プロでも雨漏りしている物件は買いません。リフォームは無理です。

雨漏りは特にバルコニーですぐになります。ビニールシート1枚挟んであるだけですからね。お金がない人は家のメンテがゼロなので、バブル期の物件は築25年は経過しているので耐用年数よりも状態は悪すぎます。

 

安い物件は価値がないものが多く、状態のいいものは1000万円、2000万円が相場です。

地方の状態の悪い物件は50万円スタートですが350万円くらいで落札されます。ここに強制執行で鍵の取り付けを変える費用や強制執行、荷物の買い取りなどで最低でも50万円以上掛かります。

 

そしてリフォームは300万円は最低でも掛かります。

それだけリフォームしてもメンテゼロのボロ物件なので価値はありません。落札金額とあわせて800万円くらい掛かります。

登記は競売なので裁判所で行ってくれるため、費用は掛かりません。

 

そして、固定資産税が掛かるため、1000万円ぐらい投資してもとてもとても大家さんで家を貸して儲けるという状況ではないのです。不動産投資なんて今の時代、法人ではない個人がやるべきではありません。供給過剰過ぎます。

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