2014
01.04
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人が狙わないプロが狙う物件を入札せよ。不動産投資で成功させる方法

コラム, 投資分析

また明日から競売不動産の物色へ行きます。

地方の激安350万円物件を500万円で買っても流通量がなくて、売るに売れないし、賃貸も難しいです。地方の駅から10キロとか、県庁所在地から50キロ離れている土地などは投資に値しないですし、年々路線価格は下がっています。

 

バブル期の遺産がゴロゴロボロ物件で転がっていたりします。変に賃貸に無理やりしてもそれなりの家賃ではそれなりの人が住みますので家賃を踏み倒されつつ、出て行かないなど普通に起こりうることです。

 

いま探しているのは都内周辺の近隣県で駅徒歩20分以内。直線距離では500m以内というところでしょうか。

こういうところは普通の物件は絶対に安くありません。

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どういうのを狙うのか?

解体費用100万円を使って解体すれば更地価格が買値よりも上がるようなものです。都内に電車で30分以内で駅も500mの直線距離では坪単価80万円から100万円は普通にします。

なので公道に面していない物件に自然となります。私道幅4mを確保し、住宅が2m面しているなどです。建築基準法なども色々考慮しなければ狙えない物件です。

 

こういうのは一般人は買わないので美味しいです。建物をリフォームして賃貸するレベルではないとんでもない物件です。ゴミ物件です。

これを解体し100万円の出費で資産価値がいくらになるかを見ます。これは上モノがある方が価値が下がるという物件です。

 

さらにこういう物件はローンは絶対に通りません。現金一括で購入する必要があります。

こういう物件をプロの不動産業者が買い、更地にし、再建築の新築を建設し、3500万円くらいで売るのです。

 

再建築というと、15坪平屋でも900万円が最低ラインでしょう。アイダ設計などで555万円の家という宣伝をしていますがコミコミで555万円で建設できません。

 

激安といえばプレハブ住宅でも建設すれば中古プレハブで50万円以下でトイレ付き事務所は建設できます。

しかし、耐火基準に見合わないので袋小路の15坪の宅地には建設できません。よく激安で60万円などログハウスをセルフビルドで立てればいいじゃないですかというネットの書き込みもありますが防火基準を満たしません。つまり、建設許可が降りません。

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不動産はこういう建築基準法や解体費、予算。土地の実態価格と相場。様々な組み合わせを考慮して狙って、競売なので落札できればラッキーという水準で買わなければ利益が出ません。買えたらラッキーという水準でなんども入札にチャレンジします。

 

去年は2回入札しましたが全然、だめでした。今年はも数件、入札する予定です。

これで1回でも落札できればもういいのです。その1回が非常に重要です。賃貸の大家になっても家賃収入のすべては所得税が掛かります。つまり、家賃まるまる儲かりません。これで利益を出すにはかなり仕入れ値を下げるしか方法はありません。正攻法で不動産屋に賃貸オーナーになりたいと物件を探しているようでは儲かりません。

 

私が最近狙うのは、ボロ物件、普通の人が買わないようなところの解体処理をしてどう儲けるかということです。立地が全てです。

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