2013
03.10
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ボロ物件とリートの違い

投資分析

今後、不動産価格は間違いなく上昇する。

株式上昇の5ヶ月後に不動産は上昇する。逆に株式が大幅に下落した5ヶ月後から、不動産価格は下落する。これは、株式市場は現在で株価が動くのではなく、将来を予測して織り込むことで株価は上昇するのである。

 

そうなると、アベノミクスのインフレターゲットは、比較的成功する可能性は高いといえる。

不動産投資

昼休みに大手書店へ行くと40代以上のサラリーマンに人気なのがサラリーマン兼業大家さんという本のコーナーである。

この世代がなぜ不動産投資が好きなのかと言えば、バブル期世代であるからだろう。やはり、今の20代よりも土地神話の面影がある。2006年の小泉政権時代に日経平均株価は18500円になった。このときは、怪しいホテルへの投資が盛んに宣伝されていた。

不動産リートへの投資が勢いづいていたのもこの時代である。現在のJ-REATの平均利回りは4%を超えている。森トラストやオリックスなどが手がけているJ-REATである。

 

ユナイテッドアーバン

不動産J-REATで人気のあるユナイテッドアーバンの価格は、11月の8500円から、13000円と1.5倍に上昇している

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競売不動産については、3月末に終了される。モラトリアム法案の影響がでかいだろう。この法案のせいで過去2年間、当時、金融担当大臣であった亀井大臣が作ったもののおかげで中小企業や競売に引っかかっている住宅ローンの個人が生き延びている。

 

リーマンショック前までは、築30年のオンボロ木造アパート投資などをサラリーマンに高金利で売りつけていた。メガバンクなどは、こういった個人に不動産投資するお金を貸さない。貸すとしたら、オリックスかスルガ銀行である。金利は3%を軽く超えている。

住宅ローンというのはメガバンクでも自分で住む物件ならば大幅に金利が安くなっているが、通勤途中にセカンド住居として購入する場合などは、金利は大幅に高い。だが貸してくれる。投資物件は絶対に貸さない。

投資物件を見ていると凄い市場が見えてくる

投資物件を長年見ているが、要するに未だに日本では新築主義である。家もマンションも新築がもっとも売れる。中古市場は新築と比較したら狭いマーケットである。そこで売れる物件というのは、立地が良く、築15年~20年程度のものである。

築40年の旧耐震基準のボロ団地などは、投資用として売られている。バスで駅まで行くような場所で、築45年以上の団地の場合、250万円で買える。ただ、これを個人で住居として買う人はいない。だから、投資用として売る。団地は老人が多く、エレベーターがないため、1階が最も高い。3階でも売れない。5階なんて、空き家なら訪問販売の営業マンが立ちションするような場所だ。

旧耐震基準のライオンズマンションも通常では売れない物件を、投資用として売っている。

 

賃貸アパートで木造ならば、40年では取り壊すような物件だ。雨樋や鉄柱がボロボロに腐ってる。これを投資用で購入し、日曜大工で修繕して利回りアップなどという本が世の中にあふれている。

そもそも不動産屋は立地や条件を把握しているプロである。リフォームも専属業者を持っており、格安に出来る。それに不動産屋が投資用としてアパートを持つ場合、事業として格安の金利でローンを組める。個人では絶対組めない。このような好条件の不動産屋がスルーする物件を個人売りつける。

うたい文句はオーナチェンジ。現状満室。利回り15%である。

 

新築のアパート経営は表面利回りで10%超えない。新築よりもボロ物件の方が満室時の利回りは高い。満室にならないからだ。

表面利回りで10%ならば、税金や修繕費、管理費などで6%まで下がる。トイレの故障に対応したり、ボロボロになった給湯器の故障にも対応しなければいけない。不動産屋は、給湯器、換気扇などは15年経過したら故障すると把握している。だから、うまみを取った後は物件を綺麗にし、広告を打って個人に処分する。

ここまで利回りが低いと、昨年11月にJ-REATへ投資をしていた場合と何が違いのだろうかと言うことである。安定した利回りとなると、早々高い利回りとならないが、空室ならば広告を打って空き部屋を埋めたり、不動産会社に管理を任せて管理費を払ったり、家賃の銀行引き落としだって手数料が掛かる。

しかも今の時代、家賃を踏み倒して出て行かない人も居る。こういったリスクがないリートへの投資は避けて、ボロ物件を買うサラリーマンは謎である。

 

物件を買うメリット

リートと物件購入での違いは、借金の量である。リートならば現物で投資する人が多いが、不動産投資ならば、スルガ銀行などで融資してもらい自己資金を何倍も上回る借金が出来る。土地転がしのようにしている人は、株式投資の信用取引を担保にさらに信用取引をするような信用2階建てをするように投資不動産を担保にさらに借金をして不動産を購入するのである。

 

最近の不動産屋の営業トークは、儲かるから不動産投資をしなさいと言うよりも損をしてサラリーマンの所得税を確定申告でマイナスにして還付するためにやりなさいというのが多いが、サラリーマンが税金還付されるようなことをすると、悪質な場合、逮捕される。

 

サラリーマンの無知はいい鴨なのである。飲食店を経営したいと脱サラしたら、テナントが何が入ってもつぶれるような物件を紹介したり、ボロアパートを老後の退職金や年金不安から売りつけたり、金投資に株式投資、先物取引、FXと、様々な騙しが存在している。

 

自分は、もう株は上がってしまったが、そろそろ不動産リートへの投資が良さそうだと思っている。森トラスト、野村不動産、オリックスなどの大手を買うにはとても良い時期である。利回りは4.5%くらいある。

 

野村不動産オフィスファンド

短期的なチャートだと、年末年始で大幅に上昇しているように見えるが

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長期チャートでは、全然上昇していない状態である。3

株式投資のような何倍もなるような投資にはならないがボロ物件を買うよりはいい利回りになりそうである。いま自分は、J-REATに再び注目している。基準価格の上昇よりも利回りを得つつ、基準価格を下回らないかという点で検討すると良いと思える。

昨年度から、日本の都心不動産には、ゴールドマンサックスも森トラストも強気で営業を増やしている。野村不動産も良い立地にマンション建設が盛んである。大手が好立地を確保し、大儲けしそうである。

ただ、4%以上の利回り欲しさに安易に投資することはない。ターゲットとして、調査対象の範囲にあると言うだけで、買うというわけではない。

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