2013
09.18
PHM12_0173

2年ぶりの競売入札は、競争が激しく44件の入札。バカみたいな値段で落札され終了する

コラム

今日は、待ちに待った競売不動産の開札日であった。

物件は地方都市の駅前450mの駅入り口の交差点の土地です。歩道拡張のため、国土交通省が母屋ごと買い上げた残りの土地18坪です。

舗装になっていない土地で軽自動車4台駐車(1台無料。3台で月額1万円で駐車場として貸していました)

貸し看板もあり、1個は年間10万円、もう一個は無料で貸していました。固定資産税は2万円です。

交差点で駅入り口、国道に面している土地です。

 

固定資産評価額は195万円。しかし、家屋の登記が取り壊し後も残っていたり、駐車場以外には使い道のないハンパな土地でした。地目は宅地。近隣商業地域です。

これが開始価格45万円。

 

過去の経験上、こういった不動産競売はアホみたいな値段になるため、240万円くらい位で入札しなければ落札確実は無理だろうと思っていました。

まぁその入札で落札したら、使い道がない土地は売るのも困難になり、駐車場が常に満車になることと、貸し看板が募集中にならないことを願って15年、20年でやっと現金回収できるのです。

 

これを嫁に行ったら、回収するのが死んじゃう頃じゃないかバカヤロウーと怒られ、子供のために土地かうようなものだと言われ、固定試算と同じ金額の200万円にするか、しかし、回収できない。

 

うううむ。112,1234円で入札するか。不動産鑑定士が評価した45万円を2.5倍くらいが相場だろうし、この18坪地方都市では小さすぎる。確実に駐車場も20年空きが出ないとは言えない。6年ぐらいで回収し、土地は無価値となってもいいだろうという判断でやるしかないだろうと入札。物件に惚れ込まず、確実に回収できる金額でと思ったら、やはり落札価格は馬鹿みたいな値段で決定しました。

PHM12_0173

入札件数は44件。通常7件も入札があれば競売は多い方です。(普通)

自分の経験でも入札が多いもので17件が最高ですが44件とは異常な入札件数です。

 

結果201万円で落札が決定しました。(やはり)

でも、この数字じゃ現金で持っている方がまだマシ。投資回収は出来ないのであきらめられる金額ですが、競売も税務署の公売も収入物件は価格が跳ね上がりますね。

賃貸収入も最初の投資を回収する前にいきなり収入扱いで税金がバンバン掛かりますし、管理を不動産屋にしないからそこそこ利益になりますが不動産屋に管理させたらお金になりません。

 

地方土地の駅前、近隣商業地域、国道に面しているような土地でフラフラ土地物色して、売りませんかと交渉した方が効率いいのか?

それともボロ物件で建物価値がないような腐っている家を買って重機で100万円掛けて破壊して駐車場にして果たして儲かるのか?しかし、税金は痛い。と悩むわけです。

 

2年ぶりの競売入札は失敗に終わりました。

数日で裁判所から入札金額が払い戻されると思います。

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