2013
09.18
da296012s

素人に築40年以上のボロ物件をリノベーションして高額でローン組ませるって何の罰ゲームだ!?

コラム

ガイアの夜明けで消費税増税前のマンション購入が増えているというもので、築43年のマンションが2880円で販売など、次は築44年、次は築48年と古いマンションをツアーとしてバスで営業で回ると言うのが放送されていた。

素人のアホが買うと思った。

サッシは変更不可能

いくらリノベーションしてもサッシなどは変更が出来ない。アルミ製の旧耐震時代の団地で大量に使ってきたようなサッシを使っている。

内装なんてボードごと大型ハンマーで破壊し、水道管だけ残して、スケルトンにして、また激安の数百円のボードで間取りを作り直して、激安のでペラペラな壁紙を貼れば新品みたいに綺麗になる。

キッチンや風呂場なんかもマンションははめ込み式なのでユニットバスごと破壊し、丸ごと入れ替えれば新品の風呂になる。

 

内装なんていくらでも変更できる。

比較的変更が難しいのがサッシ、入り口の防火ドア、共有部分の通路や階段なのである。

こういうところは古くささがどうしても残る。でも、そういうのはあまり重要ではない。

da296012s

配水管がクソ

築年数が増えれば増えるほど、配管がボロボロになる。これを丸ごと交換は日本のマンション建築では不可能だ。海外の築100年ものと違い、建築物のコンクリート内部に配管を埋め込んでいるためである。

築40年以上となると、サビがすごい。なのでどうするか?

ベトベトの液体コーティングを流し込むのである。そうなると内径がコーティング塗装され、とりあえずサビが止まる。一応、新品みたいな配管になる。

 

しかし、こんなのが耐久力があるわけがない。

いま普通に新築マンションを購入したら、大規模修繕を10年、15年ごとにするのが一般的であるがその費用は倍々で掛かってくる。最初に1億円の大規模修繕ならば次は2億円、その次は4億円掛かる。

古い建物は古い建物であり、日本はヨーロッパみたいに築100年も持つような工夫がない。

 

それに地震が多すぎて、どうしても地震でゆがみが出てくる。日本は地震が多すぎて、建築物の耐用年数が低いものが多いのが現実だ。

da296001s

素人にボード破壊し、ユニットバス破壊し、入れ替え、壁紙変えて新築みたいにして素人に高額のローンで売るのはあほくさい。

一時期、こういうのはリーマンショック前にマンションなど新築住宅価格が上昇していた頃に少々出てきた。それがリーマンショック後に新築マンション相場が崩れ、リノベーション相場が沈静化していた。

そりゃ新築でリノベーションと同じ価格なら、新築の方がいいに決まってる。

 

それが消費税が8%や10%になるというので築40年以上のマンションをリノベーションして売るというのが再び、人気化している。

どうせ住宅価格が高くなるとしても補助金や控除をしばらく増やすに決まってる。総額ではそんなに差が出なくするだろう。それよりも変動金利が安すぎる。固定金利でも10年固定など期間限定が多い。35年金利固定となるとフラット35だが、今変動金利は0.7%くらいである。固定金利は2.5%くらいである。

これを数千万円の物件で計算すると数百万円の差が出る。消費税の増税どころではない。しかし、そういう部分は比較的目が行かない。今の変動金利は安すぎる。いつまでもこの金利が維持されるとは到底思えない。

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