2013
06.16
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不動産投資で面白い本があった。個人でプロパローンで大家さん

コラム

不動産投資で面白い本があった。

サラリーマンが大家さんとして不動産屋に遊びに行くとニコニコ顔でボロ木造アパートを高利回りとして優しく売ってくれます。

ローンは、スルガ銀行などでアパートローンを高利回りで融資してもらい。立派な大家さんになります。

ニコニコ大家もつかの間、地獄のローン日々

15年以上経過した木造アパートなんて、水回りがどんどん劣化し、修繕費が増えてきます。そこを計算して前オーナーが物件を処分します。

古い物件には人が入りません。入ってもそれなりの質の借り主になります。

アパート投資で一番危険なのが空き家で人が入らないことではありません。家賃を踏み倒すような人が住み続けることです。こうなると日本の法律ではなかなか追い出すことが出来ません。タダで住まわせる羽目になります。

 

それで大東建託などが近所の地主に営業に行って、新築物件の投資を営業します。近くに新築物件を建てられてTHE END。ましな借り主は引っ越ししますし、ボロ物件に住んでいる人を引き抜くために大東建託は満室にするため徹底的に営業をして借り主を集めます。

 

素人であのとき不動産屋に足を踏み込まなければ・・・といった感じに簡単になるわけです。

いまはこういうことは不動産投資だけではなく、コンビニ業界でもいくらでもやっています。儲かるコンビニがあると思えば他社が近くにどんどん建てて、全体的に1店舗が儲からなくなり、雇われ店長は地獄の日々なんて話は、ゴロゴロしています。

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こんな感じでニコニコ家賃踏み倒しなんてザラにあります。

今回読んだ本で面白いのは普通のサラリーマン不動産投資となると、不動産屋がフィルターを掛けておいしい物件は自己物件として取得してしまいます。それをふるいに掛けて余った物件をサラリーマンに売りつけます。

 

競売物件も最近は、市場に出回る前、つまり入札開始前に競売を裁判所に依頼する金融業と不動産屋の談合があり、入札価格の相場で裁判所を通す前に売買が成立するのが本当に増えてきました。

つまり、個人で競売なんていっても今の時代、プロも買わない条件の悪い物件しか入札して落札できません。それでも不動産屋にリフォーム済みを購入するのよりも割高だったりします。

割高に競売で買いつつ、競売物件のローンは組めません。一括で資金を用意する必要がありますし、競売になっている人が簡単に物件を明け渡してくれればいいですが、居座っているようならば強制執行などお金が掛かります。

 

これは庭のゴミのような植木鉢まで1個50円など値段を付けて、1ヶ月以上、倉庫保管をしなければいけません。勝手に強制執行で捨てることは出来ません。

あとで訴えられる可能性があるからです。

こういった費用を計算すると今の時代、個人で競売入札はリスクが高いです。

プロパーローン

不動産業者などは、個人のローンよりもかなり低金利で長期ローンを組みます。

これをプロパローンといいます。しかし、私が知る限り、サラリーマンでアパートの中古物件を買ってオーナーだと言っている人でプロパローンを組んだ人は会ったことがありません。

不動産で勝利するには第一にプロパローンを組むことです。

今回読んだ本は、プロパローンを組んで大学生で卒業するまでに純資産6億円を稼いだという内容です。実際は物件16億円、借り入れ10億円のようです。それで純資産6億円と言っているので今までのサラリーマン大家の本よりはまだ嘘くさくない内容です。

 

ただよく分からない点もあります。

大学は慶応大学で、その学生時代に資金1000万円の出どこです。親が出したのでしょうか?慶応というとそれなりの資産がある親も多いのでその可能性が高いです。

学生のうちに不動産投資をして会社も設立したとありますが、その間は大学院卒業までなので結構な期間、やっています。

 

RC構造のアパートを1棟購入し、それはプロパローンで購入したとしても信用組合などで第1抵当権が打たれているはずです。抵当物件を簡単に登記変更が出来るのか分かりませんが、とにかく1棟購入した物件の登記を区分所有に変更し、各部屋を個別でサラリーマンに投資用として再売却し、儲けるという方法も載っています。

区分所有というのはマンションを購入する人ならば当然に知っていますが各部屋それぞれの所有権です。

この変更を抵当権がありつつ出来るのかなぁというのもあります。一括で一棟購入する資金があれば出来ますが。

 

まぁとにかく、不動産投資というのはそれなりの資金とバックボーンの援助、知人など色々な組み合わせがないと難しいです。

それで投機的に物件を増やして運も良ければレバレッジで資金は増えていきます。そうはいっても株式投資よりは知識と計算である程度リスクを計算できる点で株式投資よりはかなりましだと思います。

ただ、これはプロパローンは組める人限定の話だと思います。

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石渡 浩

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よく見かけるのは、自分は賃貸でギリギリの安い物件で節約人生しつつ、木造のボロ物件の高利回りローンでサラリーマン大家さんになっている人です。

大家さんとは名ばかりで、とても充実した生活をしているようには思えません。

 

大手企業に勤めて、普通に住宅ローンを組んで持ち家に住んでいる人の方が全然、いい生活をしているように思えます。

大家さんという言葉を得るために相当馬鹿な投資をしている人が多すぎる気がします。

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