サブリース契約で不動産を購入すると破綻するのか?

コラム

以前までは、知る人ぞ知るというような問題でした。ところが、最近では様々なメディアで取り上げられていることで大きな注目を集めてきています。不動産価格が上昇していること、不動産への融資貸付額がバブル期を越えたこと、不動産バブルへの不安、などから読者受けが良いのでしょう。メディアとして書きやすい記事なのでしょうね。
確かに問題が多いサブリース契約です。でも、一部上場の大手建設業者を筆頭に新築アパートをサブリース契約で供給し続けています。至る所で、新築中の現場を見かけますよね。私の家の周りにも、そんなアパートが500m圏内に10棟はあります。
こんなに供給が続いているし、サブリース契約には問題が山積み。そんな状況ですから、今後は破綻者が続出してくるのでしょうか?
結論から言うと、そんな結果にはならないと思います。この問題について、いろいろなところで記事が書かれていますが、だいたいは、少し煽りすぎなのです。(読者受けするように、少し誇張しているのでしょう)
サブリース契約で新築アパートを運営したとしても、別に損をするほどの状況には陥りません。有名企業なので、そこまで悪徳な詐欺業者ではありません。ただ「普通に経営していたとしたら、もっと儲かったのになぁ」という結末を迎えるだけです。もう少し厳しい言い方をするなら、ギリギリ利益がでるくらいにしておいてくれているとも言えます。
だいたいが土地を既に持っている地主さんがやるものなので、建物の建築費だけのスキームなのです。
例えば、
・建築費5000万円だった
・毎月33万円がサブリース契約で入金される(サブリースですから、ほとんどの経費を引いた額です)
・毎月20万円の融資返済
というようなケースが記事では取り上げられています。
「当初10年は、この通り支払われていたので贅沢ができたが、10年後から同じようなアパートが立て続けに建って、家賃が減額されて大変なことになる」というような記事が多いです。でも、既にその10年間で3960万円(=33万円×120か月)が入金されているではありませんか!
既に経費は差し引かれた入金額ですから、あと残るのは固定資産税の支払いくらいです。このペースであれば、持ち続けて行っても5000万円の建築費くらいなら十分に取り返すことができそうです。結局は儲かっているのです。
それを大変なことにしてしまったのは、自分が10年間も贅沢したからです。10年間順調に運営していた時期のインカムゲインを取っておけば、何の問題も無かったわけです。この記事の方が大変な状況に陥っているのは、この方にも要因があるのです。サブリース契約をしたからといって、すべての方が危機に陥る訳ではありません。
あまりにも需要が無いエリアなのに建築してしまっていたり、インカムゲインを使い切っていたり、そのような特殊なケースの方がインパクトがあるので記事にしやすいのでしょう。実は、記事を深く掘り下げると損はしていないことが分かるケースも多いです。印象操作にひっかからないようにしなくてはなりませんね。
持たざる者が、人生の逆転をかけて勝負をするには、このスキームでは明らかにダメです。儲かっているとは言っても、損はしていないという程度のものですから。このスキームは、相続税対策などの別の思惑があるときに威力を発揮するものであり、持たざる者が関わるようなものではありません。
普通の人が成功するには、もっと効率の良い投資を目指さなくては駄目でしょう。そのためには、できる限り自分が関わっていく姿勢が大事だと思います。安易に楽を求めると、先々で行き詰まります。
苦労しながら試行錯誤して、なんとか自分で満室経営をできるスキルをつければ、無駄にサブリースをつけて10%もの管理費を払う必要は無いのです。コツコツと自分の力をつけていくことで、筋肉質の運営ができるようになってきます。そうして出る利益を再投資に回していくことが成功への近道です!

https://m.finance.yahoo.co.jp/news/detail/20170913-00003294-rakumachi-column

 

地方は土地価格がバブル崩壊から緩やかに下落が続いています。辺鄙すぎるところのアパートは人が入らないどころか売ることも出来ません。

都内もアパート需要はありますが新築が強いです。供給過多といわれますがまだまだアパートを建てても新築なら入居はあります。サブリースだけでサブプライム問題のようになるとは到底思えません。ただ、過剰なローンは旨く物件が回らないとき厳しくなります。昔よりもサラリーマン大家さんはやっても儲からないという人も多くいます。

コメント

  1. この記事へのコメントはありません。

  1. この記事へのトラックバックはありません。